競売にかけられている住宅ってどうなの？メリット・デメリットなど詳しく解説します

安くて質のよい住まいを手に入れたいとき、競売物件を利用する方法もあります。

住まいを割安に入手できると知ってはいても、購入方法はわからないかもしれません。

この記事では、競売物件の基礎知識や仕組み、メリット・デメリット、可能性のあるリスクやトラブル、競売住宅の買い方などを解説します。

目次——————————————–

・競売って何？どういう仕組みなの？

・競売にある住宅はどのような住宅なの？

・競売にある住宅のメリット・デメリット

・競売にある住宅にはどのようなリスクやトラブルがある？

・競売にある住宅はどうやって買えばいいの？

・大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で注文住宅をお考えならイエタッタへ

・関連リンク

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競売って何？どういう仕組みなの？

まず初めに、競売とは何かと競売の仕組みを紹介します。

物件の特徴を理解した上で、購入を検討しましょう。

・そもそも競売とは？

競売には担保不動産競売と強制競売の2種類があります。

ひとつ目の担保不動産競売とは、債務者から住宅ローンなどの返済が滞り、債権者の銀行など金融機関が裁判所へ申し立てをすると、債務者の財産を差し押さえます。

裁判所の権限で債務者の担保である不動産を売却することが「担保不動産競売」です。

ふたつ目の強制競売は、債務名義にもとづき、債務者の不動産を裁判所が強制的に売る手続きです。

2種類の競売はどちらも、強制執行と競売の規定を統合した法律である民事執行法にもとづいて、手続きが進められます。

・競売で購入する仕組み

裁判所が主体になってオークション形式で不動産を売り、最も高い値をつけた人へ売却する仕組みです。

競売で不動産を売った代金は、債務の返済にあてます。

競売の一連の流れは、公告と3点セットを閲覧し購入したい物件を決めて、約3週間後に購入希望額を入札します。

入札期間は1週間程度で、入札には売却基準額の20％にあたる保証金が必要です。

入札締め切り後1週間ほどで開札され、オークション形式にもとづき、最も高い入札額の人が買受人になります。

代金納付通知が届いてから約1か月以内に、保証金を除く残りの金額を裁判所へ納めましょう。

占有者がいなければそのまま引き渡し、もしいる場合は裁判所へ引き渡し命令の申し立てを行います。

競売にある住宅はどのような住宅なの？

一般的な住宅よりも安く入手できる競売物件ですが、競売に出る理由を知ると「物件自体に問題があり安いわけではない」とわかり、検討しやすくなります。

競売に出された住宅の種類をチェックしましょう。

・ローン返済が滞った

住宅ローンを初めとして事業ローンなどの返済が滞り、担保の住宅を差し押さえられ、競売にかけられるケースです。

リストラなどによる収入の低下や会社の経営悪化などの原因があります。

・相続人がいない

亡くなった人の配偶者・子・直系尊属である父母や祖父母・兄弟姉妹がいない場合、相続人不在の状態です。

また相続人がいたとしても相続放棄の手続きをとった場合、相続人のいない住宅になります。

すると不動産は競売で売却され、債務があれば返済にあて、余りの財産は国庫へ帰属します。

・税金滞納の場合は「公売」

公売の目的は滞納した税金の強制的な回収であり、住宅を含むその人の財産を売却して税金にあてます。

財産差し押さえの流れは競売と同じなので、公売物件も一般の相場より安価での購入が可能です。

競売物件に比べてきれいなものが多いですが、占有者がおりなかなか退去してくれないケースがあります。

競売にある住宅のメリット・デメリット

安く住宅を購入できる競売ですが、メリットとデメリットの両方を知り、納得の上で購入しましょう。

・競売にある住宅のメリット

■安く購入できる

一般の住宅相場より価格は低く見積もられるので、通常査定の60～70％程度で購入できます。

同じ予算でも、より広さのある住宅を持てる可能性があります。

■個人でも購入できる

競売物件は個人法人問わず、入札が可能です。

法人の入札・落札が多く、購入しリフォームして売りに出すケースが多いことからも、競売物件の安さがわかります。

・競売にある住宅のデメリット

■詳しい物件情報がわからない

現況調査報告書・評価書・物件明細書の3点セットからのみ物件情報を得られ、それ以外に知りたい情報があっても入手できません。

一般的な中古住宅の購入は必ず事前に内覧しますが、競売住宅の場合は旧所有者がいると大半は不可能です。

■物件の責任を問えない

売主が存在しないため、購入後に重大な欠陥があり修復のために費用がかかったとしても、購入者が負担します。

裁判所はあくまで売買を扱うだけであり、売主ではないので、請求はできません。

■住宅ローンを使えない

住宅ローンは金融機関が物件を担保にできると確信がある場合に融資する仕組みです。

そのためリスクの大きい競売物件の購入には、住宅ローンを組めない可能性が高いでしょう。

■引き渡しトラブルが生じやすい

旧所有者が物件から出て行かず、競売手続きが終わっても住み続けている場合があります。

競売にある住宅にはどのようなリスクやトラブルがある？

競売にある住宅に考えられるリスクやトラブルを、買って失敗した例を含めて解説します。

・住人がおり退去しない

住宅ローンなどローンの滞納が原因で競売に出た住宅は、引っ越し費用がないなどの理由で住人がなかなか退去しない場合があります。

裁判所から引渡命令を出してもらうと強制執行ができますが、別で費用と手間がかかってしまいます。

スムーズに立ち退きの話が進んだとしても、購入後1～2か月は住宅を使用できないでしょう。

賃貸物件が競売に出された場合、賃貸権を持つ居住者がおり、購入者はその権利も引き継がなくてはなりません。

旧所有者だけでなく賃貸者ともトラブルになる恐れがあります。

・家財道具が残ったままだが、所有者と連絡が取れない

競売で購入した住宅に家財道具があった場合、競売の対象ではないので勝手に処分できません。

たとえゴミであっても購入者の一存で片付けられないため、入札前に3点セットをよく確認して家財道具の様子や所有者との連絡はできそうかを判断しましょう。

所有者死亡の場合でも、相続人や管財人から処分の了承を得ることが必要です。

・多くの修繕が必要だった

公告で閲覧できる3点セットを見ても、例えば住宅の内部にあるシロアリ被害や建物の傾きはわからず、購入して初めて気づく場合があります。

競売住宅に重大な欠陥があり想定外のリフォーム費用がかかったとしても、購入者の自己責任です。

競売にある住宅はどうやって買えばいいの？

競売物件は落札できる確証がないことから金融機関が嫌がり、住宅ローンの審査に通りにくいため、まとまった現金の準備が必要です。

しかし金融機関によっては、住宅ローンを利用できる場合があります。競売物件向けのプランを用意している金融機関をあたってみましょう。

・競売物件を購入するときの注意点

■国の競売サイトを利用する

競売物件情報の検索はインターネット上で行いますが、国の競売サイトである「BIT不動産競売物件情報サイト」の利用がおすすめです。

全国の競売物件情報ほぼ全てから、希望する条件で絞り込み、物件を見つけ出します。

■不動産の専門家へ依頼する

リフォーム費用がかさむ恐れのある物件や、リフォーム費も含めて入札価格を決めるには、不動産の専門家との相談もおすすめです。入札代行業者と相談し、アドバイスを受けつつ入札するとトラブル回避に役立ちます。

大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で注文住宅をお考えならイエタッタへ

ここまで競売で売られている住宅についての説明と、その物件を買うメリットデメリットをまとめてきました。予算を抑えて理想の住まいを持つには、競売物件の利用もひとつの方法です。いい面も悪い面もしっかりと考慮した上で住まいへのこだわりや予算などを総合して考え、物件を選びましょう。

大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で、住宅についてお悩みの方は、お気軽にイエタッタへご相談ください。

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