【第2部】『建売 vs 注文』今この時代に選ぶべきはどっち？後悔しないための納得の選び方
2026.01.21
第一部では、金利上昇とインフレがいかに家計を圧迫するか、そして「早めの決断」がいかに重要かをお伝えしました。では、具体的に「どのような家」を選ぶべきなのでしょうか。
コスト上昇が続く今、価格を抑えた「建売住宅」と、こだわりを実現する「注文住宅」の間で揺れる方は多いはずです。それぞれのメリット・デメリットを整理し、この時代ならではの「賢い選択肢」を解説します。
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目次
建売住宅（分譲住宅）
「スピード解決」で金利上昇の波を回避する戦略
- メリット：金利上昇前の「逃げ切り」が可能 最大の強みは、検討から入居までのスパンが極めて短いことです。注文住宅が土地探しから入居まで1年以上要するのに対し、建売は数ヶ月。日銀が段階的に利上げを行う中、「次回の利上げ前」に住宅ローンを実行して低金利を確定させられる可能性が最も高い選択肢です。また、土地と建物がセットのため、土地高騰の影響を事前に織り込んだ価格で購入できる安心感があります。
- デメリット：目に見えない「省エネ性能」の格差 価格競争が激しい建売市場では、表面上のデザインは良くても、断熱性能や気密性能が「2025年4月の省エネ義務化基準」の最低ラインに留まっている物件が散見されます。金利だけでなく電気代も上がり続ける今、性能の低い建売を選ぶと「住宅ローンの利息＋高騰する光熱費」というダブルパンチを将来受けるリスクがあります。
【注文住宅】
「未来の資産価値」を高性能で守り抜く戦略
- メリット：30年後も「売れる・貸せる」性能を担保 注文住宅の真価は、将来の法規制や環境変化を見据えた「超高性能化」にあります。2026年以降、住宅の評価基準はますます厳しくなります。最初からZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）を大きく上回る断熱性能や、劣化対策等級の高い構造を持たせることで、将来金利が上がり不動産市場が冷え込んだとしても、高い資産価値を維持し続けることができます。
- デメリット：金利変動リスクと「決断の多さ」による疲弊 完成までに時間がかかるため、打ち合わせ中に金利が上昇し、当初の資金計画が狂うリスク（＝実行時金利のリスク）があります。また、資材高騰により見積もりが二転三転しやすく、こだわりを詰め込むあまり「当初の予算を大幅に超過し、生活を圧迫する」という事態に陥りやすいのが、今の注文住宅市場の難しさです。
2026年以降の「勝者の選び方」
これからの時代、どちらを選ぶにしても「トータル居住コスト（住宅ローン＋光熱費＋メンテナンス費）」で考えることが不可欠です。
- 建売を選ぶなら： 「価格」だけで飛びつかず、BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）などの証明書を確認し、高性能な分譲地を厳選すること。
- 注文を選ぶなら： 予算に上限を設け、早い段階で「土地・建物・付帯工事」の総額を確定させ、金利上昇に備えた「つなぎ融資」の出口戦略を練ること。
プロが教える「鉄則」
進むべき道が決まったら、以下の具体的なステップを意識して動きましょう。この「一歩」が、数年後の大きな差となります。
【建売住宅を検討する方】「性能の証拠」を突き止める
建売はスピードが命ですが、焦って「中身の伴わない家」を買ってはいけません。
- BELS（ベルス）評価書を必ず請求する： 「断熱性能がいいですよ」という営業担当者の言葉ではなく、公的な証明書であるBELS（省エネ性能のランク付け）を確認してください。星の数や「断熱性能等級」をチェックし、将来の光熱費高騰に耐えられるスペック（最低でも等級5以上推奨）かを見極めます。
- 「周辺相場」ではなく「将来の希少性」で選ぶ： 今の価格が安いことよりも、10年後、20年後にそのエリアがどうなっているかを重視してください。高性能な設備を備えた「大規模分譲地」などは、将来中古市場に出た際も価値が下がりにくい傾向にあります。
- 「インスペクション（建物状況調査）」の検討： 完成済みの物件であれば、契約前に第三者のホームインスペクターにチェックを依頼するのも手です。数万円の投資で、見えない部分の施工不良リスクを排除できます。
【注文住宅を検討する方】「総予算」と「出口戦略」を固める
自由度が高い注文住宅こそ、数字に対する「冷徹な管理」が求められます。
- 「つなぎ融資」の金利と手数料を把握する： 注文住宅は、建物が完成して住宅ローンが実行されるまでの間、土地代や着工金を「つなぎ融資」で支払います。このつなぎ融資の金利も上昇傾向にあるため、「いつまでに完成させて、いつローンを実行するか」というスケジュール管理がそのままコストカットに直結します。
- 「付帯工事・諸経費」を100万円単位で多めに見積もる： 今のインフレ下では、外構費用や地盤改良費が予想以上に膨らむケースが多発しています。「予算ギリギリ」で計画を立てると、最後に最も重要な「家の性能（断熱・耐震）」を削る羽目になります。あらかじめバッファ（余裕）を持たせた総予算を組みましょう。
- 「土地＋建物」のバランスを専門家と調整する： 土地にこだわりすぎて建物予算が削られるのは本末転倒です。私たちの窓口のような中立な立場のプロを介して、土地と建物の予算配分を最適化（資金計画の適正化）することから始めてください。
最後に：一人で悩まず「第三者の目」を賢く使う
住宅市場がこれほど激しく動いている今、ネットの古い情報や一社の営業担当者の話だけで判断するのは、あまりにリスクが大きすぎます。
「建売にすべきか、注文にすべきか」 「今の金利情勢で、自分たちはいくらまで借りていいのか」 「関西で、本当に性能の良い家を建てているのはどこか」
これらの問いに対する答えは、あなたのご家庭の状況によってすべて異なります。
イエタッタ住宅相談窓口ができること
私たちは、特定のハウスメーカーを売ることが目的ではありません。あなたの人生のパートナーとして、「インフレと金利上昇に負けない、価値ある住まいづくり」をサポートすることが使命です。
200社以上の最新データと、住宅ローン・FPの専門知識。この武器を、ぜひあなたの家づくりのために使ってください。
「あの時、専門家に相談して決めてよかった」 10年後のあなたがそう笑っていられるように、まずは一度、気軽にお話を聞かせてください。
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イエタッタでは、理想の住まいに関する無料相談を行っております。
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