住宅の耐用年数はどれくらい？構造による違いや劣化しやすい箇所を解説

住宅は時間と共に徐々に劣化していくため、耐用年数によって補修が必要となる箇所を把握したうえで、適切なメンテナンスを行う必要があります。
当記事では、建物の構造によって異なる耐用年数の目安や、劣化しやすい箇所について解説していきます。

目次——————————————–

・住宅の耐用年数とは？

・木造住宅の耐用年数

・鉄骨住宅の耐用年数

・住宅の劣化しやすい箇所とは？

・耐用年数が経過した後の選択肢

・耐用年数が長い「長期優良住宅」とは？

・大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山で注文住宅をお考えならイエタッタへ

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住宅の耐用年数とは？

住宅の耐用年数とは、建物が使用に耐えうる期間を指します。
これは法的な観点や実際の使用状況によって異なり、寿命の理解は住まいのメンテナンスや資産計画において重要です。

・耐用年数の一般的な基準

耐用年数の一般的な基準は、主に税法上で定められている建物の減価償却期間を指します。

国税庁が定める耐用年数は、建物の構造によって異なり、税務上の資産評価や減価償却の計算に用いられます。

以下は代表的な構造の耐用年数です。

■ 木造住宅：22年
■ 鉄筋コンクリート造：47年
■ 軽量鉄骨造：27年（骨格材の肉厚が３㎜を超え、４㎜以下のもの）

 出典：国税庁

・法的耐用年数と実際の寿命の違い

つまり法的耐用年数は税法上の目安であり、住宅そのものが住めなくなる時期を指しているわけではありません。

実際の寿命は法的な耐用年数よりも長くなることが多く、メンテナンス次第では法的基準を超えて使用可能です。

例えば、木造住宅でも適切な保守管理で50年以上住めることがあります。

木造住宅の耐用年数

・木造住宅の平均寿命はどのくらいか？

まず木造住宅の法定耐用年数は22年と定められていますが、前述の通りこれはあくまでも税務上の計算をするための基準ですので木造住宅が20年で住めなくなるという意味ではありません。

実際の木造住宅の寿命は、国土交通省の掲げる木造住宅期待耐用年数によると、フラット35基準程度で50～60年、劣化対策等級3で75～90年、長期優良住宅認定なら100年以上とされています。

・木材の劣化とメンテナンスの重要性

木造住宅の寿命を左右する最大の要因は、木材の劣化防止とメンテナンスです。

特に水回りは腐食による劣化が起こりやすいため、日常的な点検と清掃が重要となります。

また、外周部のひび割れや雨樋の詰まりなどをチェックし、構造体への雨水侵入を防ぐことも必要です。

木材の種類によって耐久性は異なり、桧やヒバなどは水分に強く腐食しにくいといった特徴があります。

よって寿命を伸ばしたい場合に新築時に使用する材料を高品質・高耐久のものを選ぶことも重要ですが、定期的な専門家による点検を行い、早期発見・早期修理を心がけることで、住宅の寿命を大幅に延ばすことができるでしょう。

・木造住宅のリフォーム時期と方法

木造住宅の主要な設備は、概ね20～30年でリフォーム時期を迎えます。

キッチンは15年程度、浴室やトイレは20～30年、給湯器は7～15年が交換の目安です。

そのため、これらの設備更新に合わせて、間取りの変更や耐震補強などの大規模リフォームを検討するのが良いでしょう。

 鉄骨住宅の耐用年数

・鉄骨構造の平均寿命はどれくらい？

鉄骨造は木造と比べて耐震性に優れており、特にラーメン構造やブレース構造を採用することで地震や台風などの横方向の力に強い構造となります。

鉄骨住宅の法定耐用年数は34年ですが、実際には適切な建築方法と継続的なメンテナンスを行うことで60～80年以上持続することも可能です。

・鉄骨構造のメリットとデメリット

鉄骨構造のメリットは高い耐震性と耐火性です。

また、大空間を確保しやすく、設計の自由度が高いといった特徴があります。

一方で、デメリットとしては建築コストとメンテナンス費用が木造住宅に比べて高額になりやすい事が挙げられます。

・鉄骨住宅の経年劣化の注意点

鉄骨住宅の寿命を左右する要因には、結露による水分の浸透が原因の腐食などが挙げられます。

そのため、木造と同じく定期的な点検・調査を行い、塗装の塗り替えや換気設備の整備など適切な対策が不可欠です。

建物の状態を定期的にチェックし、早期に劣化を発見して補修することで、建物の耐久性を維持するよう意識しましょう。

住宅の劣化しやすい箇所とは？

・外壁や屋根の劣化原因と対策

建物の外部は、紫外線や風雨などの厳しい環境にさらされ続けるため、最も劣化が進行しやすい部分です。

また屋根材では、スレート瓦は表面塗装の劣化による色あせや剥がれが、日本瓦は漆喰の劣化が主な原因となります。

外壁材では、サイディングの表面塗装の劣化によって「チョーキング現象」と呼ばれる現象が起こることがあり、これを放置するとひび割れや破損から雨漏りの原因となるため補修が必要です。

ベランダの防水部分も劣化しやすく、トップコートの劣化やシート防水の剥がれに注意が必要です。

屋根や外壁の上部などは普段目にする事が難しいので定期的な専門家による点検をすることが重要です。

・設備の寿命｜何年で交換が必要か？

住宅設備の寿命は、使用頻度や環境によって大きく異なりますが、一般的な目安としては建築後20〜30年と言われています。

特にキッチンや浴室、トイレといった水回り設備は日常的に使用する部分であり、劣化が建物全体に影響を及ぼす恐れがあるため、注意が必要です。

耐用年数が経過した後の選択肢

・建て替えのメリット・デメリット

建て替えは、古い構造体を完全に解体し、最新の基準で一から建て直す方法です。

耐震性や断熱性を最新基準で確保でき、間取りを自由にカスタマイズできる大きなメリットがありますが、デメリットとしては建て替えのための費用や仮住まいの確保が必要となります。

一方で、耐用年数経過後にはリフォームという選択肢もあります。

これは工期が短く予算に応じた改修が可能ですが、間取りを大きく変えるといったことは難しいでしょう。

・売却時の評価と資産価値

住宅の売却を考える場合、不動産業者による買取、リフォームを前提とした古家付き土地としての売却など、複数の選択肢があります。

スムーズな売却のためには、住宅診断（ホームインスペクション）を受け、物件を客観的に評価できる状態にすることが効果的です。

・中古住宅市場での注意点

日本では新築が好まれる文化が根強く、中古住宅の価値が低下しやすい特徴があります。

そのため、住宅の劣化状態によっては希望価格での売却が困難な場合もあります。

現在の市場状況を十分に調査し、専門家に相談しながら進めることが重要であり、必要であればリフォームを行ったうえで売却に臨むのが良いでしょう。

耐用年数が長い「長期優良住宅」とは？

・長期優良住宅の法定基準

長期優良住宅は、将来にわたって長く住み続けられる住宅として、国から認められた住宅のことを指します。
認定を受けるためには、劣化対策や耐震性、省エネルギー性といった8つの基準を満たす必要があり、具体的には、断熱等性能等級5以上や、75㎡以上の住戸面積や維持保全計画の策定などが求められます。

・耐久性向上のための施策

長期優良住宅の認定を受けると、様々な優遇措置を受けることができます。
税制面では、住宅ローン控除の控除期間が13年間に延長されるほか、控除の金額も一般住宅と比べて高額になります。
また、固定資産税の減額期間が一般住宅の3年間に対して5年間に延長され、地震保険料の割引やフラット35の金利優遇なども適用されます。
ただし、これらの優遇を受けるためには長期優良住宅としての申請や、30年以上の点検・メンテナンス計画に基づく定期的な点検、必要に応じた修繕・調査などを行わなければなりません。

詳しくはハウスメーカーの担当者の方と相談してみると良いでしょう。

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